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前途3年二三四线城市的房价还有恐怕会小幅回升

2019-09-26 16:05

2年前,很多人都说三四线城市很亲民,房价只卖三四千一平,但是却很少有人买,开发商地方政府都很焦虑。2年后随着棚改货币化的拉动,加上一二线热钱的涌进,三四线及其周边县城都开始躁动不安了,房价像坐了火箭般直窜云霄,购房大军像河水般袭来,原本三四千一平的房子摇身一变成了七八千一平,很多人却坐不住了,疯狂地买进。

问:未来3年二三四线城市的房价还会大幅上涨吗?

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地产商也纳闷,房子便宜没人买,房子涨价倒是去库存给劲。于是各大地产商营销策略升级,“捂着卖”、“涨价卖”、“需找关系买”等各种噱头应运而生,三四线城市及其周边五六线县城等都稳稳地进入万元俱乐部。一二线周边的三四线城市更疯狂,房价一度飙升到三四万一平,泡沫大得惊人。

2019年开始,在严厉的楼市调控政策指导下,二三四线城市房价预计都不会出现大涨,但是大的趋势是,由于楼市分化明显,二线会温和上扬,而大部分的三四线城市房价会回调至理性区间。2019年楼市最明显的特征就是出现分化。具体表现为:第一,一二线城市房价在稳定的基础上仍会温和上扬。一二线城市楼市受到都市圈规划、粤港澳大湾区规划纲要出台以及长三角一体化规划上升为国家战略等国家战略规划的利好影响,对于一二线城市都市圈以及城市群城市未来看好。另外,这些城市大多数是我们国家的区域中心城市或是地理区位好、资源禀赋很好的城市,如:杭州、厦门、苏州、郑州等等,这些一二线城市虽然大都实行了严格的限售、限购、限贷等政策,但是未来城市发展潜力大,成长性好,人口稳定增长、持续流入,因此,在调控的作用下,还会温和上涨。第二,三四线城市则明显不同于一二线城市,出现楼市分化。三四线城市中,处在核心都市圈和城市群的城市,会受到核心城市的辐射影响,还有温和上扬的空间,但是大多数的三四线城市,在最近的三四年中,将进入调整周期,房价出现回调或者是横盘整理,回归理性发展通道,这些城市的住房将不再是投资选择,而是回归居住属性,房价也会逐步回调至和当地居民收入以及城市经济发展水平相适应,进入健康发展的轨道。

三四线城市和十八线县城,房价上涨的逻辑,绕不开恐慌性购房心理,中国式买房从不讲道理,向来坚决执行“买涨不买跌”的黄金法则。

本轮房价上涨周期,始于2015年下半年,到今年底已有3年了。先是以深圳为代表的一线城市领涨,部分二线城市随后跟进,再后来二线城市普涨,三四线城市也开始上涨,最后就连五六线城市房价也要轮涨一遍。

实话实说,三四五六线城市现在除了房价高之外,其它的所有配套设施真的是跟不上。尤其是一些偏远的新区,人口密度极其低,据当地人反映很多楼盘甚至都没通水通电,居民生活十分不便。一点不夸张地说,多数小区晚上的亮灯率都不足10%。一个又一个新区新鲜出炉,像极了当年的鬼城鄂尔多斯。

现在中国房价洼地几乎已经没有了,本轮房地产下跌行情就要开始了。这与A股发动行情一样,先拉中小盘股、再拉升大盘蓝筹股,最后涨到头时,再拉升绩差股、ST股票等,所有板块都拉升一遍,便宣告终结。

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导致之前二三四线城市房价上涨都有不同的原因:先说二线城市,主要是摇号买房、人才引进战略。当摇号买房政策一出台,不管需不需要买房,大家都抢着去排队摇号,甚至上演了七万人争抢一千五百个新房。此外,还有人才引进战略,一些城市规定大专以上学历可能入户,于是大量外来人口申请落户,导致当地房价被炒高了。

最新消息显示,三四线楼市面临重磅调整,红利即将退出,房价将迎来大幅回调。

再说,三四线城市,地方政府为了完成去库存目标,发改委授意国开行通过PSL的方式,向国开行发放贷款,专门从事棚改货币化安置,于是棚改居民手里拿到了大量的现金,跑到周边去买楼,结果当地房地产盘子本来就小,一下子购房需求涌入,导致了房价的大涨。

首先,三四线城市上涨的最大动力“棚改货币化补偿”政策已生变故,未来热点城市、房价上涨过快、库存较低的城市都会进行全面收缩,如此一来三四线房价很难再保持火热姿态,没有棚改补偿资金的支撑,房价回调是大势所趋;

不过,现在情况有变,二线城市的摇号买房,现在主要向无房户倾斜,先解决当地没房产的家庭居住问题。人才引进落户的门槛也在提高,很多二线城市规定要博士以上人才。而对于一些前期房价上涨较快的三四线城市,因去库存接近尾声,国务院发文宣布货币化安置将改为实物安置。

其次,已有消息显示三四线城市目前正在降温。从8月前25天的数据来看,41城日均地产销量增速-2%,较7月的5.9%回落转负,其中三四线城市成为了主要拖累。事实非常清晰,在中央喊出遏制房价上涨的口号之后,多数城市地方政府已经按部就班进行适当调控加码,楼市上涨预期已经不那么强烈了,购房需求骤降直接导致成交量的大幅萎缩;

未来三年,由于之前的利好消息已经退出,二三四线城市房价将呈现分化,总体来说,是由原来的投机性需求为主,逐渐变为刚需购房为主。我们估计,如果房地产调控政策持续下去,美联储货币政策持续收紧,房贷利率继续上行,很可能房价会发生以下的结局。

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第一类,对于二线城市来说,受到房地产调控的限购、限售压制,二手房价很难断涯式下跌,但是每年以15-20%的速度下跌,事实上,现在很多二手房业主通常也是降价几十万,以求出售。房价逐步由当地刚需购买力说了算。

再者,今年以来,在土地拍卖上,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,其中三四线城市土地流拍数达到629宗,全国土地流拍数创下了2014年以来的历史峰值。这预示着房企已经不看好三四线城市房地产市场,不敢在三四线城市高价拿地。

第二类,三四线城市下跌将呈现分化趋势,一些在一线城市周边的(北京除外),人口流入量大,竞争力强,基础设施完善,GDP排名靠前的城市,房价降幅可能慢一些。而远离热点城市,且人口流出大于流入,竞争力一般,基础设施薄弱,GDP排名靠后的三四线城市房价可能会出现断涯式下跌。

更重要的是,资本已经有大撤离迹象,降价抛房屡见不鲜。资本搅局下,市场自然会习惯性燥热,一些不明就里的人也习惯性地跟风进场,但要知道资本是聪明的,是无坚不摧且有敏锐嗅觉的,当所有人都沉浸在房价上涨,房子升值的狂欢中时,殊不知资本已经悄悄在撤离了。有专家分析认为,在资本的大举逃离下,则极有可能造成三四五六线的房价大幅下跌,甚至崩盘。

未来3年房价上涨这种事情就不要去想了,因为各地房价已涨了3年多,不可能一直涨下去的,总要有调整的需求。至于未来各城市房价会跌去多少,我们认为,未来房价将呈现严重的分化。有的可能跌得慢一些,有的房价直接从终点再回到起点。总之,中国房地产正步入由投机炒作为主转向刚性购房为主,未来房价涨跌由当地刚需收入波动来决定。房价不仅不会上涨,而且出现长期调整的概率非常大。

事实上,最近经常有媒体报道,三四线城市二手房降价都卖不掉的尴尬情况,丹东有业主直降40万都未能成交。

不要再做未来房价还会大涨的梦了,未来3年不论是一线城市还是几线城市只要不出现大幅下跌你就烧高香吧!现在国家对房子的定义是让房子回归住的属性,不要以为这是说着玩的,2019年已经让很多人看到了效果。

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雄安新区作为国家重点建设国家级新区,很多房企或者投资客都跃跃欲试,以为又来了炒房的机会,结果现在看看怎么样?一个共享产权就把这些人的梦都打碎了。共享产权一旦试点成熟势必会在更多区域推广,对于炒房者绝对是一记重拳,共享产权这个政策就是让房子回归住的属性的最好政策之一

独立经济学家马光远说,三四线城市房价比王者荣耀都让人着迷,但这种沉迷危害极大,因为三四线城市最怕的不是价格泡沫,而是数量泡沫。他甚至直言不讳到,三四线城市房价必定下跌,没大跌就该偷着乐,过量的房子只有炸掉,没有太好的办法。四线及以下城市的房子没有任何投资价值。

未来二三四线的房子的房价肯定是以平稳为主,这样的局面也是国家所期待的。但是现在房价被炒高的城市,价格回落是不可避免的。看看燕郊去年年底的走势,你不觉得吓人吗?当然一些有潜力的城市房价还是会有上涨空间的,但是上涨的速度不会再像以前那样暴涨,肯定是和当地的经济发展相协调的。

无独有偶,经济学家钟伟也不止一次呼吁到,尽快卖掉手上的劣质三四线城市的房产,向人口更加聚集、产业优质的一二线转移。他认为三四线是没有未来的,没有人口和产业支撑,空有高不可及的房价,这里很难有大的发展。


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相比于以上两位,地产大佬余英说得话就更加直白了,他在博鳌房地产论坛上一针见血地指出,未来房价会分化很大,一二线需求庞大尚可顶住,但三四线城市面临巨大的人口流失,是城市化不可逆的结果,房价很难撑住不降,他甚至认为后期有些地区需要“救市”。

谢邀!我虽不是专门从事房地产研究工作,但在房地产企业从事工程管理工作已有十余年经验,对房地产发展和房价预判有着自己的观点。

他更建议大家抓紧时间卖掉这里的投资房产和土地,落袋为安,把钱放在手上也比持有房产安全。不言而喻,三四线的未来真的令人担忧。

个人认为,未来3年二三线城市的房价大幅上涨的可能性很小。

奇哥经常说,听专家的话一定要听话听音,大佬们纷纷看衰三四线城市的房产,并非意味着这里所有的房子都不能持有。他们虽然没有明示,但我们应该清楚,城市中心的优质地段资产肯定是有价值的,像新区的一些亮灯率不高且配套设施不全,开发商承诺的配套迟迟未兑付的资产,肯定是不适合长期持有的,对于投资客来说,这些就是最低等级的资产,在房地产税还未降临之前还是尽快处理的好。

上一轮房价疯长的历史再也不会重演了!虽然,从2000年以来,房地产每次调控都促使房价涨的更厉害,使得炒房客越来越多房子,买不起房子的越来越买不起。而这次调控和往常不一样,高层政策一再强调“房子是用来住的不是来炒的”和施行租售并举政策,租房子也能解决上学问题,这对学区房价格有很大的打压。还有很多地方的地王开发企业,现已经套牢。

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我认为判断一座城市的未来房价涨跌(不光是二三四线城市),主要看三方面:

不过话说回来,目前三四线城市处在变革的节点,市场降温趋势明显,这些资产真想处置恐怕也有难度,不做好大幅降价的心理准备恐怕很难有人愿意接盘,毕竟本地的刚需不仅有房,且他们很不愿意买二手房。

一是人口长期净流入(出),如果这个城市人口长期净流入,房价一定会涨,如果这个城市人口长期净流出,房价一定会跌。

还是那句话,三四五六线的投资者们,且行且珍惜吧。

二是土地供应,土地供应量大 ,一定时段房价会下跌,如果短期土地供应量不足,导致未来一段时间市场新房少,房价会上涨的。

三是金融政策,市场资金情况,是松还是紧,决定房价是涨还是跌。

综合以上分析,1.未来三年二三四线城市房价大幅上涨的可能性很小,2.人口长期净流入的城市房价会上涨,比如合肥,人口长期净流出的城市,房价会下跌,比如东北一些城市。对于人口长期净流入的城市,土地供应量小,会叠加上涨幅度 ,土地供应量充足会降低上涨幅度,但还会上涨。人口长期净流出城市,不论土地供应情况如何 房价都会下跌的。3.金融政策是短期影响因素。

另外,现在市场商品房很多,但精品、高端物业很少,对于改善需求来说,这些房子的升值空间或者上涨空间很大。所以,越来越多的开发企业在改变原来的买地,建房子、卖房思路,逐步向精品出发,否则,会死的很惨!


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房家卫士,个人观点认为,未来三年二三四线城市的房价,基本的趋势是平稳中有轻微回落,偶尔会有小阶段小程度的涨,但是总体的应该是会平稳中回落,减少房产市场泡沫。具体原因分析如下:

一、房屋去库存还在继续中。

2015年以前,房子的库存相当高,有的城市房屋入驻率奇低。地方政府也愁,库存无法消化,银行贷款无法偿还,也意味着土地难以再拍高价,财政和税收出现赤字,捉襟见肘。

国家立马想出来对策:棚改工程,“去库存”!一改往日以房补房模式,货币化补偿的创新模式,不仅使得三四线城市库存直线消化,而且房价蹭蹭上窜。房价处于最低水平时卖不掉的房子,房价一涨,去库存效果倒是立竿见影。

虽然三四线城市,甚至五线及以下以及小县城,受棚改货币化补偿政策影响,很多地区出现了暴涨、抢房现象,但是这种暴涨毕竟不是城市的内生动力人口红利和产业升级拉动起来的,不具有天然可持续性。

因此在去库存到一定阶段后,房地产基本恢复到一个供求平衡的状态,所以不会再暴涨,基本会保持在一个平稳的状态,甚至会出现回落的现象。

二、逐步实施“房住不炒”的政策

雄安新区推出房住不炒的政策,肯定会慢慢推广全国,那么未来房地产的发展方向,肯定是为了住,为了刚需,因此接下来的三年左右,就是第二步去库存的时间。

1、房住不炒、租购并举、个人产权住房以共有产权房为主这些政策都会慢慢实施,共有产权相比商品房炒作空间小,市场更平稳。平稳的房地产市场不仅仅有利于居民生活,也有利于产业落地,发展经济。因此房子价格应该也不会再大涨,只会平稳甚至回落了。

2、严禁大规模开发商业房地产

严禁大规模开发商业房地产,未来会从租赁住房和共有产权住房发展角度出发,适当限制其他种类的住房发展。限制了房地产开发的数量,大家刚需住房,房价就可以逐步回归正常化。

3、多元化土地利用和供应模式

制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策,完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化土地利用和供应模式。相对丰富的土地供应模式即“多主体供应”,对于后续土地市场的灵活利用,以及稳定土地市场的价格等都有积极的作用。

三、三四线城市人口红利正在消逝

三四五六线城市,人口逐年流失是大多数城市不得不面临的难题,将会面临年轻人口断崖式减少,人口甚至进入负增长。因此,现在还远不是三四线城市经济形势最为严峻的时期,更加残酷的挑战还在未来。

三四线城市都不同程度存在被一二线“抽血”,不管是人才还是资源。所以,没有了人口红利,发展速度就会大大降低,房价自然也会趋于平稳,甚至回落,大降。

因此,二三四线城市的房价,不会再怎么涨了,未来大家都会有房可住,有房生活了。

以上为房家卫士个人观点,欢迎指正。

未来三年内,二三四五线城市的房价会有所下降,,但下降幅度不会太大,因为近几年来,地产商拼命地建房子,房子基本达到了保和状态,加之全国人口逐渐减少,我以前是个农民工,建房、建桥,在全国跑了十多个省,几十个城市,城里的楼房几乎无人问津。但是最近几年房价为什么还降不下来,因为地产商一直在观望,在等待,都想房价一直飙升,赚个满盘满钵,如果再一直延续下去,房价一定下降,就象股票一样,该抛的时候就要抛,否则会血本无归的。

你好,嗨住租房来回答这个问题。

首先,二线城市,与三四线城市是完全不同的概念,因此必须分开来进行分析。且商品房对经济有巨大影响,关于涨或跌的任何分析,都必须基于宏观政策来重点考虑。

二线城市多是省会城市,特殊时期房价需看政策

很多人对二线、三四线城市认知很不清楚,以为二三四线城市就是家乡小县城了。但事实完全不是这样:

2018年1月,第一财经·新一线城市研究所发布了最新版《2017年中国城市分级名单》,广为大家认可。该名单列出了4个一线城市、15个新一线城市、30个二线城市、70个二线城市、90个四线城市等。

从名单中可以很清楚地看到,30个二线城市中,一半以上是省会城市。

一般来说,省会城市的房价普遍比本省其他市县高,且最易成为“限购限售”等政策调控的对象。在目前的特殊时期,省会城市房价涨不涨,除了由市场做主外,更多的是受政策宏观调控。

尤其是“房子是用来住的、不是用来炒的”的大旋律下,众多城市规划都是做到了2020年的,恰好是3年内。省会城市的房价短期内只能“稳中微涨”或“稳中微降”,不大可能大幅上涨。

而二线城市中的非省会城市,大多在经济方面完全不输省会城市。但基本也都在统计局重点监控的70个城市之列,3年内也不大可能出现大幅上涨,但“稳”的程度应该没省会城市高。

楼市接力赛:轮到三四线城市及县城去库存

2017年12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上明确表示:2018年步入三四线城市和县城去库存的新阶段。

这段话其实含义非常深刻。

如果我们回顾一下近年来房价涨跌趋势,就能发现:

2015年前,基本是一二线重点城市去库存阶段;

2016年-2017年,基本是二线城市及三线重点城市去库存阶段;

2018年,迎来了三四线城市和县城去库存的阶段。

与此对应的是,过年回家的务工人员,多数发现自己的老家三四线城市或小县城,房价竟然也动辄5、6千一平,甚至抢手的楼盘价格破万也不算稀奇。而事实上,2018年春节,越来越多外地务工人员选择了在老家城市购房,掀起了“三四线城市购房热”。

因此,短期内,论房价的涨幅(注意不是价格),三四线肯定比二线城市大。

实际上,目前的房价已是远超其本身的居住价值。要使房价相对合理,只有两条路:

1,将工资收入提高到与房价匹配的水平(不可能);

2,通过各种方法让房价大跌(更不可能)。

毕竟,老板不是慈善家,而政策又决定了房价不允许出现大跌。因此房价回归理性,将是很漫长的一条路。

无论你是想攒钱咬牙买房,亦或者等待房价回归理性,目前都需要渡过一段租房时期。想要轻松租好房,可以选择嗨住租房APP。嗨住——全城房源,一网打尽,房源多,房源真。

这个问题分为两个关键词:未来3年,二三四线城市!

对于未来3年房价的判断,我们认为会有上涨,因为有基本的通货膨胀,但涨幅不一定有之前那么快,而且出现分化的概率会很大,也就是说不是所有城市的房价都会大涨,有的甚至还会下跌。

中国城市房价的上涨是有先后顺序的,如果房价开始上涨,第一梯队一定是北上深,这三个城市率先大涨打开空间,之后逐步传导给其他城市。

不过,并不是一线城市翻一倍,其他城市也翻一倍。肯定有涨的快、涨幅大的,也有涨速慢,涨幅小的。而造成涨幅大小的本质是城市核心竞争力与经历发达程度。

天檀认为,未来一线城市房价上涨,二线城市会跟涨,但三四线或者五六线城市不一定上涨。现在三四线城市与一线城市房价差10倍,未来可能差距更大。



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未来3年甚至10年,中国城市房价都不会出现大幅上涨的局面了。

未来三年,区域中心城市的二线城市的经济将会持续发展,资源优势及人口涌入将促使房价稳定缓慢上涨。与一线城市同城化的周边三四线城市的房价也会稳定缓慢上涨。其他三四线城市的房价将保持平稳但不会再有上涨的空间,因为周边农村购房刚需旺盛,购房首选就近的三四线城市。1998年开始,中国住房结束配给制,逐步推行房地产市场化,2003年以来中国的房地产经济持续快速发展,拉动了相关产业的发展,改善了城市基础设施建设和城市面貌,提升了老百姓的居住环境,推动了国家经济和地方经济的快速发展。

不可否认,房地产业给经济发展、城市建设和百姓生活带来巨大红利,地方政府的过度依赖导致房地产开发建设过热,房产泡沫、房价过快、上涨房产过剩等问题逐步暴露出来。党的十九大之后,中央政府连续发布了控制房价的系列政策,各地方政府也制订了限售、限购、限贷等调控措施,2017年3月份之后,房价上涨的局面得到了有效控制,部分城市出现了下跌。

展望未来,房地产经济不可替代。众所周知,虽然房产泡沫会对国家经济带来不良后果,但房地产在中国经济的作用是不可替代的。房价持续下跌和房价过快上涨都是政府承受不起的,虽然中央政府的宏观战略和地方政府经济发展指标的短期利益出现矛盾,但保持房产市场稳定,止跌回稳乃至小幅上涨仍是各级政府的共识。

如果说2017年之前是全国各地房价普遍上涨,形势一片大好的话,2019年后,这种局面将有所改变,一是,不会再出现暴涨的局面,只是保持缓慢上涨;二是,不会再出现普遍上涨的局面,各地差异化会逐步明显,有涨有跌、有快有慢。

房价上涨和房价下跌的因素应该怎么样的?

这个问题应该困扰各行各业各部门的人、我认为一个地方房价上涨必要条件如下;

第一、当地百姓的收入、建设房子必须有买得起的百姓来支撑、比如这里很多拆迁户、很多高收入企业高管、很多暴发户、比如土地被征了、拿了很多赔偿款、一个家庭拿了1000万买你100-300万房子小意思、附近企业高管收入高达100万/年、一年买你一套100万房子没有问题的;如果你城市全是穷鬼人家首付都拿不出来、卖给谁?囤房屯到你破产这是肯定的、有些开发商和炒房的盲目囤房和太高价格、关键你看看有人消费得起来吗?毕竟囤房银行利息不是闹着完的、可能没有经历过次贷危机和金融危机不知道其中严重性、不到黄河心不死、不见棺材不掉泪、现在那种涨到当地人首付都拿不出来的、我的建议这样、只有规划特大别墅区域、让真正有钱人来接盘、具体这样、农村一家规划300-500平米作为宅基地、让他们拿宅基地城里面换房子、这个宅基地推给有钱人修建大别墅、你如你一套房200万对吧、你有100套就是2亿、那你去农村换连片的宅基地3万平米、3万平方给大富豪建设别墅、3万平米规划30套占地面积1000平方/套的大别墅、很豪华了、直接一套2千万、可以卖6亿、这样至少有2亿利润;对于资产过亿的说实话对于2千万别墅小意思;但是对于普通老百姓、100万把自己卖了也没有这么多、让他拿20万都要掏空3代人钱包;发展到今天可能也只有这个办法最有效果了;

第二、货物真实使用价值、说句实话吧、现在3室一厅一厨已经不满足市场需求了的、还有小平方也不适合、因为家里的家具和享受产品越来越多、小平方不够用、至少一家人应该在300平米以上、就像农村独门独户的平米、因为来亲戚抛朋友也要做、如果你拿50-100的2室一厅的推出市场、我相信人家有钱的也原因住老的小区比你大的平方、完全不能满足城市换房子的群体需求、你还涨价话、没有人买的;

第三、当地政策和环境、这个说难听一点如果那个地方进仓爆出不安全啊、什么不好的事发生、本来想来投资和买房都不来了、人人都这样吧、中国有钱了为什么都去海外置业买房、就是他们认为国外那里比他住的地方好、所以有钱就去了、如果城市只有房子其他产业都没有、必要放出信号这里适合人们居住、那自然有人去、教育、医疗、社会安全、对隐私保护、对私人财产保护等等入手、这些都是卖点;

当让一个城市房价要下跌就是反方向了、这里人们收入普遍不高和完全没有能力买得起房子、这里没有拆迁户、没有暴发户、没有高收入的企业高管和企业主、教育、医疗、安全、财产和人生安全都经常出问题、建设房子不满足市场需求、那就麻烦了

未来三年上涨是肯定的,不会像17年时价格翻一翻。

19年后半年,开始上涨价格,因地而易,不同的城市上涨幅度不一样,年初降准就是地产上涨的信号。

现在三线四线城市城镇化率普遍较低,现在很多的三四线城市都是在大规模的拆迁,货币补偿和房产补偿都有。这样下来很多城边的村,都会成为刚需人群。

三四线城市的需求也从刚需慢慢变成刚改,真的好房子太少。人们的对房子的要求也越来越高。间接性的拉高开发成本。

19年年初央行降准1个点,身边的钱一下变多了,抬高物价上涨,开发商成本增加,房子自然跟着上涨。这也是上涨原因之一。

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